Nyhetsbrev 5 – info fra styret

Oppussing av indre gård
Arbeidet med oppussingen av indre gård er nå fullført. I byggeperioden har styret holdt ukentlig oppfølgingsmøte sammen med Oslo Malermesterforretning og Opak. Opak har hele tiden gått gjennom det arbeidet som er utført for å kvalitetssikre og samtidig har man kontrollert fakturaer i forhold til avtaler som er inngått og progresjonen i arbeidene. Styret er svært tilfreds med den jobben som Opak og Oslo Malermesterforretning har utført. Arbeidet er fullført til rett tid og kostnadsforbruket er som avtalt med de endringene det er informert om underveis. Opak sier også at arbeidene er av meget god kvalitet.

Maling av dører og oppussing av inngangspartiet
Styret har også mottatt anbud på maling av dører og oppussing av inngangspartiet og anbudet legges ut sammen med dette nyhetsbrevet. Vi tar stilling til om dette er noe vi ønsker under budsjettbehandlingen på generalforsamlingen i 2013.

Sikkerhet
Sikkerheten i gården har vært et stort problem i det siste. Ved siste innbrudd inspiserte styret kjelleren sent på kvelden og neste morgen så vi at det i løpet av natten hadde vært innbrudd og det fantes ikke merker til innbrudd noe sted på inngangsdørene, så det er åpenbart at det ble brukt nøkler. Rent tilfeldig oppdaget Otis at noe av tyvgodset, blant annet en dyr sykkel, var låst inn i heisrommet. Der lå det også sigarettsneiper, tomme lommebøker og andre gjenstander som kanskje er stjålet andre steder i byen. Heisrommet vårt er brukt som lager og oppholdsrom. Døren dit er alltid låst så det åpenbart at man også har hatt nøkler til heisrommet og Otis har derfor skiftet låsesylinderen til et nytt system som akkurat er kommet i bruk.

Styret skiftet straks låsen til kjellerdør til et system med patenterte nøkler som ikke enkelt lar seg file uautorisert. Det er også behov for å skifte lås til inngangsdøren, og styret har mottatt noen henvendelser med ønsker. Tanken var å bruke samme nøkkelsystem som til kjelleren. Mange finner det bekvemt og det er billig siden eneste kostnad som påløper er en ny sylinder til ca. 1200 kr + montering, og denne sylinderen kan eventuelt enkelt skiftes ut hvis vi ønsker andre systemer.

Andre løsninger kan gi høyere sikkerhet. Forslag som er kommet er et nøkkelsystem til, det vil si egne nøkler til kjeller og inngang. Dette vil rimeligvis kunne bedre sikkerheten noe og det vil koste ca. 17000 for ny sylinder og et sett med nye nøkler. Problemet med nøkler på avveie vil bestå dersom noen mister nøklene, men vi kan velge nøkler som ikke enkelt lar seg file.

Andre har ytret ønske om elektronisk lås. Styret har derfor innhentet anbud og diskutert løsninger med ulike låsesmeder. Alternativene som har vært drøftet er kodelås, kortleser og berøringsfri leser. Låsesmedene sier at kodelås ikke vil fungere i utgangsdøren pga. høy bruksfrekvens og kort levetid. Kortleser fungerer ikke godt vinterstid, og de er ofte utsatt for hærverk. Berøringsfri leser kan være et alternativ. Driftssikkerheten er god, og dersom en sameier mister brikken kan den enkelt kobles ut av systemet. Låsesmedene sier imidlertid at man ikke på noen måte kan anbefale et system uten nøkler, for driftssikkerheten på systemene er ikke 100 %. Man må derfor alltid ha nøkkel i bakhånd, men låsesmedene sier at erfaringsmessig går beboere da mindre rundt med nøkkel på seg og de mistes derfor sjeldnere. Kostnadene ved å installere et slikt system er ca. 30 000 + nøkler som sikkerhetsløsning, totalt ca. 40 – 50 000.

Som tidligere nevnt er det også kommet anbud på kameraovervåking, men kostnadene er høye. Styret vil derfor innhente flere anbud og kanskje på noe mindre avanserte systemer.

Når flere beboere får hentet nøkler skiftes låsen i inngangsdøren, og da har vi under enhver omstendighet i alle fall en god kortsiktig løsning. Sameiet kan så i tilknytning til budsjettet for 2013 ta stilling til hvilket sikkerhetssystem som ønskes både med hensyn til kameraer og nøkkelsystem. Samtidig må vi bli bedre til å holde ytterdøren lukket og passe på hvem vi slipper inn.

Det er også slik at noen har fått gjenstander i sine boder som ikke er sine egne – det kan ha skjedd under oppryddingen. De som har meldt fra er blitt bedt om å sette gjenstandene lett synlig slik at eierne lett kan oppdage dem. Det ligger for øvrig en del gjenstander ute i fellesområdene fremdeles, så hvis noen mener å eie dem er det fint om de tas inn, i motsatt fall kan de bli kastet. Det varer ikke lenge nå før låsesmeden skifter dører og vegger i de bodene det gjelder, men det er litt leveringstid på nye.

Vaktmestertjenesten
Mange beboere har klaget på vaktmestertjenesten. Leverandøren fungerte meget godt i starten, men i de siste månedene har det sviktet. Styret forsøkte først å gå i dialog med leverandøren for å uttrykke misnøye og kreve bedre kvalitet, men kvaliteten har ikke blitt bedre. Vi fikk dog noe prisreduksjon i enkelte uker. Styret har derfor vedtatt å si opp tjenesten. Nytt anbud er lagt ut og første potensielle leverandør var her i dag og det kommer andre i den nærmeste tiden. Etter at anbudene er kommet inn og vi har sjekket referanser osv., velges ny leverandør.

Som alltid kan innspill sendes til styret på breiva@online.no

24. oktober

Styret

PD1_maling_dører

Nyhetsbrev 4 – oppussing indre gård m.v.

Arbeidet med oppussingen av indre gård er i rute med fremdrift som tidligere vist i nyhetsbrev 3. Kanskje er man et par dager på etterskudd med enkelte aktiviteter pga. at regnet gjør maling o.l. umulig.

Styret holdt et byggemøte med Opak og Oslo Malermesterforretning den 23. august. Opak betegner arbeidene som er utført til å være av meget god kvalitet, og det er en fruktbar diskusjon med malermesteren om tekniske løsninger på litt mer kompliserte forhold.

Som nevnt tidligere er det største problemet som er avdekket i det suste strømforsyningen til varmekablene. Vi har gått en runde med elektrikeren i dag den 28. august, og han sier at ledningsnettet er av en elendig kvalitet og var antagelig heller ikke i tråd med forskriftene i 1996. Slik det er nå er ikke strømforsyningen i stand til å drifte varmekablene i takrennen en gang, og langt mindre svalgangene. Som nevnt tidligere ville det påløpe ekstrakostnader i forbindelse med oppgradering av strømforsyningen. Disse foreligger nå og anbudet legges ut sammen med dette nyhetsbrevet. Dette vil medføre en overskridelse ut over sikkerhetsmarginen på 250 000 som styret fikk på årsmøtet, men styret anser dette for å være helt nødvendig og vil derfor måtte gjøre dette via det regulære vedlikeholdsbudsjettet og evt. andre likvide midler.

Styret er ikke kjent med gjengs prisnivå på tilleggsarbeider av den typen det er informert om i nyhetsbrevene, og vi ba derfor Otis gå gjennom dette. Otis sier i et svar til styret:

«V har gjort en vurdering av tilbudene fra Oslo Malemesterforretning AS på tilleggsarbeider i forbindelse med rehabilitering av svalganger og trapper. Tilbudene er priset gunstig i forhold til gjeldende markeds priser i Oslo området. Vi anbefaler at disse tiltak utføres i sammenheng med den eksisterende rehabiliteringen.

 Det har vist seg at noe av varmekablene på svalgangene har vært defekte, samtidig som strømanlegget ikke har kapasitet til å drifte varmekablene. Dette gjelder forøvrig også varmekablene i takrennene på gården. 

Varme i gulvene på svalgangene er avgjørende for alltid å ha god avrenning av vann, snø og is. Samtidig som sklisikkerheten blir ivaretatt for alle som ferdes der til alle tider på døgnet.

Varmekabel i takrenner og nedløp bør brukes på den kalde årstiden for å unngå skader fra is og snø» 

Styret ser det derfor slik at disse arbeidene har vært underlagt en forsvarlig saksbehandling.

Det er også enkelte andre mindre forhold som er dukket opp. En sameier har påpekt at det drypper vann inn på vegg gjennom ytre del av taket. Etter at stillaset kom opp har vi kunnet inspisere, og det viser seg at det er en gammel byggefeil ved at det mangler beslag og vann renner inn under plankene:

Det er også gjort et elendig blikkenslagerarbeid i sin tid i overgangen til naboeiendommen:

Dette er et alvorlig forhold som betyr vanninntrenging i bygget og dette må utbedres mens stillasene står oppe. Deler av dette gjelder også naboeiendommen og vi vil forsøke å få til en kostnadsdeling.

Enkelte av beboerne i 1. etasje har fliser foran inngangsdørene av den flistypen vi har hatt. Det er blitt påpekt av det er mest estetisk å ha samme flisetype der som ellers i uteområdet. Vi har derfor bedt om at også dette blir flislagt.

Pga. kostnadene til strømforsyning, varmekabler osv. er det ikke rom for å male inngangspartiet med de budsjettene som nå er vedtatt. Vi har imidlertid bedt om et kostnadsoverslag på dette, og da kan vi evt. legge dette inn i budsjettet for 2013.

Det skal være nytt byggemøte med Opak og Oslo Malermesterforretning torsdag den 6. september. Hvis noen sameiere har saker de ønsker styret skal ta opp på møtet, så send en e-post til Ivar på breiva@online.no. Andre generelle henvendelser mottas selvsagt også.

Tirsdag ettermiddag gikk heisen i stykker. Det skyldes igjen feilbruk fra vår side, ved at en beboer dro opp en heisdør som var i ferd med å lukkes. Pga. arbeidene som utføres i gården er det ikke tilgang via trappene, og styret måtte kontakte Otis for å få hasteutrykning. Heismontøren sier det er sjelden han ser slike ødeleggelser og det er relativt omfattende skader som vil koste mange tusen å reparere. Vi har tatt opp dette tidligere også og vi vil igjen oppfordre alle til å behandle heisen mye mer forsiktig enn det som gjøres nå.

28. juli 2012

Styret

Professor Dahlsgt 1 tillegg 2

Nyhetsbrev 3 – oppussing av indre gård m.v.

Arbeidet med oppussingen av indre gård er i rute med fremdrift som tidligere vist i nyhetsbrev 2. Etter en periode med en del støvplager for enkelte går vi nå inn i en forhåpentligvis bedre periode.

Opak var på stikkprøvekontroll den 13. august og deres rapport legges ut samtidig med dette nyhetsbrevet.

Det har dukket opp et par saker. Som nevnt i nyhetsbrev 2 har Opak kommet med en del forslag for bedre å sikre bygget mot skader fra avrenning av vann fra svalgangene. Blant annet blir det montert en del beslag i metall på svalgangene. Varmekablene i 4. og 5. var også i en slik forfatning at de må skiftes ut. Styret har mottatt et pristilbud på ca. 270 000 på disse arbeidene. Tilbudet legges ut samtidig med dette nyhetsbrevet. Når det gjelder varmekablene til 4. og 5. er det et problem pga. byggefeil fra 1996. Det eksisterende kabelnettet er ikke dimensjonert for å kunne drive varmekabler, hvilket også er forklaringen på at varmekablene ikke har vært i bruk på lenge. Elektrikeren gjør nå en vurdering av kostnadene ved å legge opp en ny kurs fra kjelleren, og kostnader for dette kommer evt. i tillegg til tilbudet som er nevnt. På årsmøtet ble styret gitt fullmakt til å oppta finansiering på kr 250 000 ut over de anbudene som da forelå for å ta høyde for uforutsette saker. Det er også mulig å omfordele noen midler innenfor budsjettet. For eksempel er det nå satt opp ca. 50 000 til utskifting av kloakkpumpen fra toalettene i kjelleren, men pumpen er nylig reparert etter at et fremmedlegeme satt seg fast før sommeren, og utskifting kan muligens vente til 2013. Styret ser det også slik at varmekabler i 4. og 5. samt arbeidene foreslått av Opak er nødvendige. Styret kommer tilbake til saken når nytt pristilbud foreligger.

Det blir avholdt et byggemøte med Opak og Oslo Malermesterforretning den 23. august, og hvis noen sameiere har saker de ønsker styret skal ta opp på møtet, så send en e-post til Ivar på breiva@online.no. Andre generelle henvendelser mottas selvsagt også.

Styret

Rapport fra OPAK

Tilbud på tilleggsarbeid

Nyhetsbrev 2 – oppussing indre gård m.v.

Arbeidet med oppussingen av indre gård vil straks starte og ventelig pågå rundt 8 uker, det vil si til midten av september omtrent. Kontrakten med Oslo Malermesterforretning hvor fremdriften mv fremgår, er allerede lagt ut på http://www.pd1.no. På det uformelle møtet 2. juli, hvor også malermester Anders Strand var til stede, valgte de fremmøtte en variant av grå på bygget og sort på rekkverk mv. Flisene er også grå, de er sklisikre og av god kvalitet. Opak synes nå også å ha funnet en god løsning med hensyn til avrenning fra svalgangene. Dette arbeidet er ikke med i det opprinnelige anbudet, slik at det kan påløpe en ekstrakostnad her, men denne vil ventelig bli moderat. Det vil nok kunne bli en del ulemper for sameierne under byggeprosessen, ikke minst fra støv når trappene og rekkverket skal sandblåses. Dette er ikke til å unngå, men det kan i alle fall være en fordel at arbeidet gjøres i fellesferie, hvor mange kanskje er bortreist. Det vil være vanskelig for styret å følge opp arbeidene fra dag til dag i ferieperioden, men Opak er som kjent leid inn av oss som byggeledere, og styret vil være i jevnlig kontakt med Opak i byggeperioden. Avtalen vi har med Opak, er allerede lagt ut.

Arbeidene med reparasjoner osv. etter innbruddet er kommet langt. Dører osv. er reparert, og det er bestilt nye dører mv til de bodene som er ødelagt. Det er uvisst hvor lang tid det vil ta pga. ferieavvikling. Politiet har henlagt saken, men styret har fått vite via en sameier at politiet på Stovner har hentet inn et par karer med tyvgods som stammer fra innbruddet. Mer enn dette vet vi ikke, men vi får ventelig beskjed fra politiet om de har nok på disse til å ta ut tiltale.

Styret har gjort noe arbeid med hensyn til bedre sikring av gården. Det er kommet inn to anbud på kameraovervåking, og en låsesmed har levert priser mv på nytt låssystem. Det er også kommet tilbud på vektertjeneste, som også er lagt ut. Pga. mye arbeid med oppussingen og annet har ikke styret fått utredet dette skikkelig i den korte tiden som var til disposisjon før ferien, men dette blir fulgt opp etter ferien. Når vi har et bedre beslutningsunderlag med priser osv., legges saken fram for sameierne.

Noen har også stilt spørsmål om man ikke også burde gjøre noe med inngangspartiet nå som indre gård tas. Det er aktuelt med maling og noen reparasjoner, og det er også kommet kreative forslag til tiltak som vil gjøre inngangspartiet enda finere. Styret er enig i dette, og når «hovedarbeidene» er unnagjort i september, gjør vi en økonomisk vurdering av hva som er tilgjengelig på budsjettet. Hvis vi unngår kostnadsoverskridelser på arbeidet som nå settes i gang, er det ikke umulig at en del kan gjøres innenfor den påplussingen for eventualiteter vi foretok ved låneopptaket, gitt at sameierne ønsker dette, selvsagt. Som det fremgår av kontaktens punkt 4.3 er kontrakten med Oslo Malermesterforretning en fastprisavtale med unntak av det punktet som allerede er nevnt, så med mindre det skulle oppstå tilleggsarbeider det har vært umulig å forutse, er det ikke grunn til å forvente vesentlige avvik.

Styret vil legge stor vekt på informasjonsutveksling med sameierne om disse store sakene, og det vurderes også å avholde et ekstraordinært møte på høsten, hvor vi kan gjennomgå erfaringer med oppussingsarbeidet og ta stilling til de andre sakene som er nevnt.

Neste nyhetsbrev kommer ventelig ultimo august. Hvis noen sameiere har saker som de ønsker at styret skal vurdere eller ta opp, send gjerne en e-post til Ivar på breiva@online.no

 

4. juli 2012

Styret

Kontrakt med malermester

Sameiet har nå inngått kontrakt med Oslo Malermesterforretning om rehabilitering av indre gård.
Se kontrakten her

Tilbud om bomiljøvakthold fra Securitas

Vi har fått tilbud fra Securitas på bomiljøvakthold.
Les tilbudet her

Henleggelse av innbruddsaken

Politiet har nå henlagt saken om innbruddet i kjelleren.
Les henleggelsen her

Heisen

Det har vært et par tilfeller av heisstans i det siste, som Otis nå har reparert. Feilene skyldes uforsiktig bruk fra vår side. Det som skjer er antagelig at en eller annen bruker foten for å hindre at heisdøra lukkes eller på annen måte tvinger døra opp. Da aktiveres en moment-bryter som er der for å hindre at barn skal skades hvis dørene lukkes, og før den nullstilles kan ikke dørene lukkes igjen. Nå er innslagspunktet noe endret slik at det skal mer press til enn tidligere før moment-bryteren slår inn, men alle må oppfordres til å være mer forsiktig ved bruk av heisen. Bruk fotocellen dersom man har behov for åpen dør. Slik uvøren bruk koster oss mange tusen i året.

Styret

Tilbud på overvåkningskameraløsning fra Securitas

Securitas har nå levert tilbud på overvåkningsløsning til oppgangen.

Tilbud fra Securitas

Innbrudd i kjelleren!

Vi har dessverre nok en gang hatt uvelkomne gjester i kjelleren. Flere boder er brutt opp, og innholdet strødd utover. Alle bør derfor sjekke sin egen kjellerbod. De som er berørt må selv sørge for politianmeldelse av forholdet. Sameiet vil besørge de nødvendige utbedringer på boder etc.